Regeerakkoord Rutte III: gevolgen voor huizenbezitters

Op 10 oktober was het dan eindelijk zover: de vier onderhandelende partijen zijn tot een akkoord gekomen en presenteerden hun plannen voor de komende jaren. Die houden onder meer maatregelen in voor huizenbezitters. Wat verandert er?

Hypotheekrenteaftrek
Tot 2013 kon u het bedrag dat u aan hypotheekrente betaalde, volledig aftrekken voor de inkomstenbelasting. Dat leverde een mooi belastingvoordeel op, maar kostte de schatkist ook veel geld. Omdat het land in 2012 in economische nood verkeerde, werd besloten de maximale aftrek met een half procent per jaar te verlagen van 52% naar 38% in 2041. In 2018 komt het percentage uit op 49,5%.

Wat verandert er?
In plaats van met 0,5% gaat de maximale hypotheekrenteaftrek vanaf 2019 met 3% per jaar omlaag tot 37% in 2022. Voor inkomens in de hoogste belastingschijf is dat een flinke financiële tegenvaller.

Eigen woning forfait.
De overheid beschouwt de eigen woning als een bron van inkomsten. Daarom moet u een bepaald bedrag (voor de meeste woningen 0,75% van de WOZ-waarde) bij uw inkomen optellen en daarover belasting betalen. Maar het voordeel van de hypotheekrenteaftrek tegenover het nadeel van het eigen woning forfait leidt tot een dilemma. Want wie zijn hypotheek helemaal heeft afgelost, profiteert immers niet van de hypotheekrenteaftrek, maar moet wel belasting over de woning betalen. De hypotheek aflossen is daardoor onvoordelig. Daarom werd in 2004 de Wet Hillen geïntroduceerd. Het eigen woning forfait gold niet langer voor huizenbezitters die de hypotheek (vrijwel) helemaal hebben afgelost.

Wat verandert er?
De Wet Hillen wordt in het nieuwe regeerakkoord stapsgewijs in 30 jaar afgebouwd. Ook huizenbezitters zonder of met een heel kleine hypotheek gaan dus belasting betalen over de eigen woning. De pijn wordt verzacht doordat het tarief naar 0,60% van de WOZ-waarde gaat.

Maximale hypotheekbedrag
Jonge kopers kunnen het bijna niet geloven, maar een jaar of wat geleden mocht de maximale hypotheek nog 125% van de woningwaarde bedragen. Dit werd in 2013 teruggebracht tot 105% en in de periode daarna ging daar steeds 1% per jaar vanaf. In 2018 mogen kopers nog maximaal 100% van de taxatiewaarde lenen. De bijkomende kosten betalen ze zelf.

Wat verandert er?
Niets. Door de afbouw hebben starters het al moeilijk genoeg op de woningmarkt. Om het hen niet nog lastiger te maken, gaat het maximale hypotheekbedrag niet verder omlaag.

(Geen) zorgen over de aflossingsvrije hypotheek

Veel 50-plussers hebben een aflossingsvrije hypotheek, maar maken zich daar geen zorgen over. Onterecht vindt de Autoriteit Financiële markten (AFM). Want aan het eind van de looptijd kunt u in grote problemen komen.
De aflossingsvrije hypotheek was tot 2013 erg populair. Deze hypotheekvorm leek zo gunstig vanwege de lage maandlasten. Enerzijds bespaar je geld doordat er geen kosten zijn voor de aflossing, anderzijds gaan de hypotheeklasten dankzij de renteaftrek nog verder omlaag. Door prijsstijgingen zou bovendien de overwaarde van de woning na 30 jaar flink opgelopen zijn. En dat geeft mogelijkheden voor het afbetalen van de resterende hypotheek.

Gemakkelijk een nieuwe hypotheek?
Helaas, blijkt de aflossingsvrije hypotheek aan het eind van de looptijd een molensteen om de nek van de huiseigenaar. Er staat dan namelijk een aanmerkelijk hypotheekbedrag open dat toch afgelost moet worden. En hoe doet u dat? Misschien denkt u gemakkelijk een nieuwe hypotheek te kunnen afsluiten. De bank loopt immers geen risico, want als u de maandlasten niet kunt betalen, kan het huis verkocht worden. Omdat u een flinke overwaarde heeft, kunt u dan met de opbrengst de hypotheek gemakkelijk afbetalen. Toch?

Hogere maandlasten
Het probleem is dat deze redenering niet klopt. Want als u opnieuw een hypotheek wilt afsluiten, kijkt de geldverstrekker nauwelijks naar uw overwaarde. Uw inkomen is veel belangrijker, ook uw (toekomstige) pensioeninkomsten. U moet gedurende de nieuwe looptijd namelijk wel steeds in staat zijn om de hypotheeklasten te dragen. Als uw (pensioen)inkomsten te laag zijn, krijgt u geen nieuwe hypotheek, ook al heeft u nog zoveel overwaarde. En dan? Heeft u spaargeld om uw schuld te betalen of moet u de woning verkopen en gaan huren? Dan bent u maandelijks een flink bedrag kwijt. En zelfs als u wel een nieuwe hypotheek kunt krijgen, gaat u erop achteruit. U heeft na 30 jaar namelijk geen recht meer op hypotheekrenteaftrek. Uw maandlasten gaan dus omhoog.

Blijven wonen of verhuizen
Veel 50-plussers met een aflossingsvrije hypotheek zijn zich niet bewust van hun situatie. Aflossen en sparen wordt niet nodig gevonden en de helft heeft niet of nauwelijks vermogen opgebouwd om de hypotheek af te lossen. Terwijl ze graag lang in hun huis willen blijven wonen, zijn zij straks misschien gedwongen om te verhuizen.

Wilt u aflossen? Of eventueel de hypotheek herfinancieren?
Als u nog een aflossingsvrije hypotheek heeft, is aflossen een prima manier om meer zekerheid te krijgen dat u in uw woning kunt blijven wonen. Zonder hypotheeklasten kunt u uw pensioeninkomsten bovendien aan iets anders besteden aan wonen.

Een andere mogelijkheid is om eventueel de hypotheek te herfinancieren en de looptijd weer te verlengen naar 30 jaar. Zodat er geen inkomenstoets moment van de geldverstrekker zal zijn en u in de woning kan blijven wonen. Wilt u weten wat uw mogelijkheden zijn? Neem dan contact op met ons kantoor.

Restschuldregeling verdwijnt. Wat doet u?
De huizenprijzen stijgen, maar toch zijn er nog 340.000 woningen die ‘onder water’ staan. De hypotheekschuld is dan hoger dan de woningwaarde en bij verkoop blijft er dan nog een restschuld over. Om die financiële strop te verlichten is er de restschuldregeling. Maar die verdwijnt per 1 januari 2018.
De restschuldregeling is als crisismaatregel ingevoerd in 2012 voor een termijn van vijf jaar. De regeling houdt in dat als u een lening afsluit om uw restschuld te financieren, rente en kosten nog 15 jaar aftrekbaar zijn. Maar per 1 januari 2018 vervalt die regeling. Volgens staatssecretaris Wiebes is de woningmarkt voldoende hersteld en is de regeling niet meer nodig.

Nu verkopen?
Heeft u hoe dan ook geen verhuisplannen, dan lost het probleem van onder water staan zich vanzelf op als de huizenprijzen blijven stijgen. Wilt u wél verhuizen? Dan moet u uw verhuisplannen nu concreet maken. Want als u nog gebruik wilt maken van de restschuldregeling moet de overdracht van de woning vóór 31 december 2017 hebben plaatsgevonden. En het kost meestal een paar maanden voordat de woning verkocht is en de overdracht heeft plaatsgevonden.

Hogere hypotheek
Uw restschuld kan op verschillende manieren gefinancierd worden. De hypotheekverstrekker kan bijvoorbeeld de restschuld meenemen in de nieuwe hypotheek. Uw hypotheek mag dit jaar maximaal 101% van de woningwaarde bedragen. Maar met die norm wordt soepeler omgegaan als u een restschuld meefinanciert. Hoeveel u mag meefinancieren hangt verder af van de hoogte van de restschuld en de prijs van de nieuwe woning. Ook moet uw inkomen hoog genoeg zijn om de lasten van de restschuldfinanciering én de gewone hypotheeklasten te kunnen betalen.

Spaarhypotheek of lening
Misschien heeft u in uw huidige hypotheek kapitaal opgebouwd in de vorm van een spaarhypotheek. Dat biedt u een tweede mogelijkheid om de restschuld te betalen. Want u kunt dan onder voorwaarden de opgebouwde waarde gebruiken. Een derde mogelijkheid om de restschuld af te lossen, is een aparte lening af te sluiten.

Welkom voor advies
Wij bespreken met u welke oplossing in uw situatie mogelijk en wenselijk is en wat de fiscale en financiële gevolgen voor u zijn. Neem contact op met ons kantoor voor meer informatie of advies over uw nieuwe hypotheek en restschuldfinanciering.

Rentedaling in najaar 2017 en rentestijging in 2018 verwacht

De hypotheekrente daalt weer, in 2018 verwachten de banken echter weer een rente stijging. Als u nog wilt profiteren van deze lage rentestand en wilt weten wat uw mogelijkheden zijn, neem dan contact op met de Hypotheekadvieswijzer.eu (06-86609033).

De stijging van de hypotheekrente is (tijdelijk) doorbroken. Sinds juli daalt de belangrijkste graadmeter voor de lange rentetarieven weer. De meeste geldverstrekkers hebben inmiddels hun tarieven licht naar beneden bijgesteld.

De rentedaling hangt samen met uitspraken van de voorzitter van de Amerikaanse centrale bank, Janet Yellen. Zij sprak haar twijfel uit over de verwachte inflatiestijging. Later waarschuwde ze voor ‘overmatig optimisme’ en het te snel terugdraaien van de regels. Tel daar de situatie in Noord Korea bij op. Dit remt de Europese rentestijging . De verwachting is dat de hypotheekrente de komende maand pas op de plaats maakt of mogelijk licht daalt.

Prognoses van enkele banken.

Enkele banken houden rekening met een relatief lage hypotheekrente voor de komende jaren. In hun kwartaalberichten  voor de woningmarkt, geven de banken aan ‘geen verdere daling te verwachten’. De verwachting is dan ook dat de hypotheekrente in 2018 weer zal oplopen. De banken noemen dit als reden, waarom zij verwachten dat in 2018 de woningmarkt iets terugloopt.

Bron: kwartaalberichten van enkele geldverstrekkers.

Woningwaarde omhoog, hypotheekrente omlaag

Is uw woning in waarde gestegen? Dat is goed nieuws omdat u dan meer uit uw huis krijgt bij verkoop. Maar wist u dat u misschien nu al van de waardestijging kunt profiteren, bijvoorbeeld omdat uw hypotheekrente omlaag kan.

Als een bank u een hypotheek verstrekt, wordt ingeschat hoe groot het risico is dat u de schuld niet kunt aflossen. Vanwege dat risico rekent de bank een renteopslag. Voor een hypotheek van vijf of tien jaar bedraagt de renteopslag bij sommige banken 1,2%. Uw woning geldt als onderpand, dus de waarde van de woning zegt iets over het risico van de bank. Dus nu de huizenprijzen weer stijgen, daalt het risico van de bank en kan de renteopslag omlaag of zelfs verdwijnen. U kunt dan duizenden euro’s aan hypotheeklasten besparen.

WOZ-beschikking of taxatierapport Hoe toont u nu aan hoeveel uw woning in waarde is gestegen? Soms is de laatste WOZ-beschikking genoeg om de hypotheekverstrekker te overtuigen. Dat is mooi, want de WOZ-beschikking krijgt u gratis. Maar banken accepteren deze waardeverklaring alleen als uw hypotheek een betrekkelijk laag percentage van de WOZ-waarde bedraagt, bijvoorbeeld 60%. Een taxatierapport biedt de bank meer zekerheid en wordt daarom gemakkelijker geaccepteerd om het risico en daarmee de renteopslag te bepalen. Een taxatierapport is bovendien nauwkeurig omdat het de woningwaarde van dit moment weergeeft. De peildatum van de laatste WOZ-beschikking ligt op 1 januari vorig jaar. Sindsdien zijn de prijzen alweer verder gestegen. Voor een taxatie door een erkend taxateur betaalt u tussen de 225 en 450 euro, maar deze kosten zijn wel aftrekbaar.

Aflossen of overstappen? Is uw woningwaarde nog te hoog om de renteopslag ongedaan te maken? Door versneld op de hypotheek af te lossen, kunt u het verschil tussen hypotheekschuld en woningwaarde verder vergroten. Of uw hypotheekrente dan daadwerkelijk wordt aangepast, hangt af van uw geldverstrekker. Niet iedere bank past de rente aan gedurende de rentevastperiode. Een andere mogelijkheid kan dan zijn om met de hypotheek over te stappen naar een andere aanbieder. Het moet goed worden uitgerekend wat dat u kost en hoeveel het u oplevert. Neem daarom contact op met ons kantoor om de verschillende scenario’s te bespreken. Wij zoeken met u naar een passende oplossing om de hypotheekrente omlaag te krijgen.